3 REITs que podem ser armadilhas de grande rendimento

Os novos investidores cometem frequentemente o erro de perseguir ações de elevado rendimento sem prestarem atenção suficiente à qualidade dessas empresas e à sustentabilidade dos dividendos.

Com fundos de investimento imobiliário (REITs), uma forma de avaliar se uma empresa pode continuar a pagar os dividendos atuais no futuro é observar o valor dos dividendos em relação aos fundos a prazo das operações (FFO) com uma fórmula simples chamada “taxa de pagamento.”

O índice de pagamento é obtido dividindo o dividendo anual por ação pelo FFO por ação. Por exemplo, um dividendo de US$ 1 com um FFO anual de US$ 1,50 criaria uma taxa de pagamento de 66,66%. Os rácios de pagamento inferiores a 80% são geralmente considerados seguros, mas quanto mais próximo o rácio de pagamento estiver de 100%, maior será a probabilidade de o rendimento se tornar insustentável no futuro, e esse dividendo é normalmente referido como uma armadilha de rendimento.

Dê uma olhada em três REITs que possuem índices de pagamento que não parecem mais seguros e podem se tornar grandes armadilhas de rendimento no futuro.

Não perca:

Global Net Lease Inc. (NYSE:GNL) é um REIT diversificado com arrendamento líquido com sede em Nova York, fundado em 2011, com valor de mercado atual de 1,1 bilhão. Seu portfólio inclui 39,3 milhões de pés quadrados em 311 propriedades localizadas em 11 países, sendo 61% delas nos EUA e outros 20% no Reino Unido. Suas propriedades estão 99,9% locadas com prazo médio ponderado de locação remanescente de 8,3 anos. Os aumentos contratuais de aluguel estão incluídos em 94,7% de seus aluguéis.

Em 23 de maio, a Global Net Lease anunciou que estava adquirindo Necessidade de varejo REIT Inc. (NASDAQ:RTL) em uma transação com todas as ações em que os acionistas da Necessity Retail receberão 0,67 ações da Global Net Lease para cada ação ordinária da Necessity Retail. Esperava-se que a transação fosse concluída durante o terceiro trimestre.

Apesar da oposição do principal acionista Orange Capital Venture LP, os acionistas da Global Net Lease aprovaram a fusão em 8 de setembro, e a transação está agora sujeita ao voto dos acionistas no Necessity Retail REIT.

Em 3 de agosto, a Global Net Lease divulgou seus resultados operacionais do segundo trimestre. O FFO de US$ 0,27 superou as estimativas de US$ 0,27, mas ficou abaixo do FFO de US$ 0,48 no segundo trimestre de 2022. A receita de US$ 95,84 milhões ficou ligeiramente acima das estimativas de US$ 95,4 milhões e acima da receita de US$ 98,18 milhões no segundo trimestre de 2022.

O dividendo anual de 1,60 dólares por ação é agora superior ao FFO de 1,36 dólares por ação, criando um risco de segurança para a capacidade da empresa de manter esse dividendo. A Necessity Retail aumentou o seu dividendo de $0,2125 para $0,213 em 3 de julho, e esse dividendo foi pago em 13 de julho. Mas a Necessity Retail também teve um FFO inferior ao seu pagamento de dividendos nos últimos seis meses. Isto não é um bom presságio para os dividendos no futuro, assumindo que a fusão seja concluída.

Em 18 de setembro, o analista da BTIG, Michael Gorman, manteve uma classificação de Compra no Global Net Lease, mas reduziu o preço-alvo de US$ 19 para US$ 15. O preço de fechamento mais recente da Global Net Lease foi de US$ 9,45, cerca de 12% abaixo do preço de fechamento de US$ 10,73 no dia do relatório da BTIG.

Geração de renda Properties Inc. (NASDAQ:GIPR) é um REIT diversificado com sede em Tampa, Flórida, que possui 26 propriedades de arrendamento líquido de varejo, escritórios e industriais em áreas densamente povoadas em 13 estados. Dos seus inquilinos, 72% são créditos com grau de investimento ou equivalente. Fundada em 2015, a Generation Income ainda é uma pequena empresa que abriu capital em 2021.

Em 14 de agosto, a Generation Income reportou FFO negativo de US$ 0,03 no segundo trimestre, em linha com as expectativas. A receita de US$ 1,33 milhão ficou abaixo das estimativas de US$ 1,32 milhão e caiu 5% em relação ao segundo trimestre de 2022.

No mesmo dia, a Generation Income anunciou que adquiriu um portfólio que inclui 11 propriedades de varejo e duas propriedades de escritório por US$ 42 milhões da Modiv Industrial Inc. (NYSE:185).

A Generation Income paga US$ 0,48 por ação anualmente e tem um rendimento de dividendos de 11,97%. No entanto, o seu FFO futuro de 0,16 negativo não cobre o dividendo anual de 0,48 dólares por ação, pelo que o dividendo atual parece ser insustentável, a menos que as coisas mudem em breve. As propriedades recém-adquiridas deverão aumentar os lucros, mas será isso suficiente para sustentar o dividendo?

Outfront Media Inc. (NYSE:FORA) é um REIT especializado com sede em Nova York, com 500.000 exibições de publicidade em 70 mercados dos EUA. A publicidade inclui outdoors, ativos digitais, de trânsito e móveis para mostrar seus clientes. O site da Outfront Media afirma que sua mídia atinge 70% de todos os americanos semanalmente. Outfront diz que se junta Lamar Publicidade Co. (NASDAQ:LAMR) como os únicos REITs especializados que possuem exclusivamente espaço publicitário.

Em 3 de agosto, a Outfront Media relatou resultados operacionais ruins no segundo trimestre. O FFO de US$ 2,92 negativo perdeu a estimativa de US$ 0,24 em 1.316,67% e foi uma redução de 1.142,86% do FFO de US$ 0,28 no segundo trimestre de 2022. A receita de US$ 468,8 milhões perdeu a estimativa de US$ 472,7 milhões e ficou 4,13% abaixo da receita de US$ 450,2 milhões no segundo trimestre de 2022.

Um ponto positivo recente a ser observado: em 18 de agosto, o vice-presidente executivo e diretor de receita Clive A. Punter comprou 9.000 ações da Outfront Media a um preço médio de US$ 11,12, totalizando US$ 100.080. O preço de fechamento mais recente foi de US$ 10,05.

A Outfront Media paga um dividendo trimestral de US$ 0,30 por ação e um dividendo anual de US$ 1,20 por ação, que não muito tempo atrás estava abaixo de 6%, mas agora subiu para 11,94%. O dividendo anual está bem acima do FFO futuro de US$ 0,84, portanto não seria surpreendente ver um corte nos dividendos se os lucros não melhorarem. Os lucros do terceiro trimestre serão anunciados em 1º de novembro.

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