Inflação dos aluguéis imobiliários: outra medida falsa

O facto de a rubrica “habitação” aparecer no índice harmonizado de preços no consumidor pode levar-nos a crer que os preços dos imóveis são tidos em conta nas estatísticas oficiais de inflação.

No entanto, não é o caso.

Em vez disso, apenas os aluguéis são considerados no índice. A razão é que o setor imobiliário é considerado um bem de investimento ou um bem de consumo de longo prazo. Apenas parte dos imóveis ocupados é “consumida” pelo desgaste do período atual. A maior parte dos imóveis está preservada para o futuro.

Contudo, o índice harmonizado de preços no consumidor é um índice do consumo privado actual e não um índice de bens de investimento que são utilizados para acumular poupanças e consumir no futuro. É por isso que os preços dos imóveis não podem ser incluídos no índice. A parte efetivamente consumida por um imóvel no período corrente corresponde aos custos de aluguel. É por isso que apenas os aluguéis estão incluídos no índice.

Podemos fundamentalmente perguntar-nos por que razão calculamos um índice que tem exclusivamente em conta o consumo privado corrente.

As famílias não são apenas consumidores no presente, mas também, em certa medida, poupadores que tentam acumular poupanças para o futuro. Quando os bens de investimento se tornam mais caros e a acumulação de poupanças reais se torna mais difícil, isto tem um impacto negativo no nível de vida das famílias. Isto deve ser tido em conta nas estatísticas de inflação, especialmente se o objectivo for estimar alterações nos rendimentos reais utilizando a medida da inflação. Isto acontece precisamente porque queremos tirar conclusões sobre a evolução do nível de vida.

 

Além disso, o aumento dos preços da habitação não só tem um impacto negativo na formação de poupanças reais para o futuro, mas também tem efeitos negativos directos na situação actual de muitas famílias, especialmente aquelas que desejam comprar imóveis.

O aumento dos preços dos imóveis pode significar que é necessário restringir-se de diferentes maneiras no presente. Pode levar à compra de um imóvel menor ou à escolha de um alojamento menos bem localizado, com viagens mais longas, poluição sonora ou outros defeitos. Algumas famílias expõem-se a uma maior pressão ao contrair crédito particularmente elevado.

Mas a subida dos preços do imobiliário também pode fazer com que as pessoas abandonem a compra de uma casa e não desfrutem do prazer de viver dentro das suas próprias paredes. Neste caso, as estatísticas oficiais sugeririam, independentemente da realidade vivida pelas famílias em causa, que os preços imobiliários não desempenham, na verdade, nenhum papel. Na verdade, quem não compra um imóvel também não deve pagar o preço.

 

Resta a questão dos aluguéis.

Estão incluídos no índice e têm aumentado em muitas cidades, em detrimento de muitas famílias. São, no entanto, regulamentados e não aumentam tão rapidamente como os preços dos imóveis nas fases inflacionárias. É por isso que ter em conta as rendas e excluir os preços dos imóveis leva a uma estatística de inflação “melhorada”.

Em França, o subíndice relativo às “rendas residenciais efectivas” (subíndice 4.1), que está incluído no índice harmonizado de preços no consumidor, aumentou 38,6% no total entre 1999 e 2022. Isto corresponde a uma taxa de inflação anual de 1,4%. De acordo com uma série de dados do INSEE, os preços da habitação (nova e antiga) aumentaram 180,1% no mesmo período. Isto corresponde a uma taxa de inflação anual de 4,6%.

Para determinados subperíodos, a diferença é ainda mais marcante. Vejamos os primeiros oito anos após a introdução do euro.

De 1999 a 2007, os preços das casas mais do que duplicaram, com uma taxa de inflação média anual de 10,0%. Ao mesmo tempo, as rendas aumentaram apenas 2,3% ao ano, o que já é muito, mas de forma alguma comparável à galopante inflação dos preços das casas.

Preços de aluguel e habitação na França 1999-2019

O facto de os preços da habitação não serem incluídos nas estatísticas oficiais de inflação permitiu que a política monetária fosse muito mais expansiva durante mais tempo do que seria possível de outra forma.

A inflação está em plena atividade nos mercados imobiliários há duas décadas, mas o índice harmonizado de preços no consumidor não a refletiu. Mais uma vez, não mede a realidade da vida de muitos agregados familiares.

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